• Luciane Freitas Silva Costa

Atualmente, 95% dos empreendimentos imobiliários são entregues com atraso.

Atualizado: Jul 21

Um percentual que revela a dificuldade, falta de planejamento e, em alguns casos, até a má-fé de algumas construtoras em honrar os contratos pactuados.


Além do atraso na obra, a falta de comunicação e de informações claras sobre a verdadeira situação do empreendimento é outro fator de aborrecimento ao consumidor, que batalha para a materialização da tão sonhada casa própria.

Outro dado interessante, que talvez você não saiba, é que menos de 7% dos consumidores imobiliários lesados acionam as construtoras na justiça exigindo a devida indenização.

Diante desse contexto, me propus escrever um texto simples explicando algumas questões comuns e importantes sobre o assunto.



Possibilidades jurídicas que o consumidor imobiliário precisa entender se o atraso da obra for superior a 180 dias.


“Se o consumidor optar por continuar com o negócio, poderá através de ação judicial exigir o cumprimento da cláusula penal estipulada em contrato ou indenização mensal (lucros cessantes) correspondente a 1% do valor pago pelo imóvel até que ele seja entregue”.


Lucros cessantes (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/ 2018). Porque a indenização mensal é cabível nesta situação? Entenda.


Lucro cessante é o dano causado ao comprador por aquilo que ele deixou de ganhar em razão da indisponibilidade do imóvel adquirido.

Assim, a construtora pode ser obrigada pela Justiça a indenizar o consumidor por conta do prejuízo causado pelo atraso na entrega do imóvel.



É importante saber: Para contratos assinados após janeiro de 2019, prevê-se uma multa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel em casos de atraso. Para contratos assinados antes de janeiro de 2019, a Justiça tem aplicado multa de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel.



Outro detalhe importante neste caso é que todo consumidor que não teve o apartamento entregue no prazo estipulado terá direito também à suspensão do reajuste do saldo devedor pelo INCC.


O Índice Nacional da Construção Civil é um indicador que mede a inflação do setor da construção civil (preço de salários, materiais etc.).


Ele é usado para reajustar o saldo devedor do consumidor durante a construção do imóvel. No entanto, em caso de atraso na entrega, o consumidor pode solicitar que o reajuste pelo INCC seja congelado para que ele não tenha de pagar mais por isso.



Cumprimento da cláusula penal estipulada em contrato.


Eis aqui uma situação muito comum nos contratos celebrados entre comprador (consumidor) e vendedor (construtora).


Dificilmente eu encontro um contrato onde a cláusula penal estipulada para casos de inadimplemento seja equilibrada.



"Na maior parte das vezes, o contrato firmado entre as partes deixa de prever penalidade isonômica à vendedora para o caso de resolução contratual por não entrega do imóvel".



Contudo, para impontualidade do comprador no pagamento, os contratos geralmente prevêem:


  1. Multa de 2% sobre o valor corrigido “pro rata die” pelo INCC;

  2. Juros remuneratórios de 1% ao mês, contados dia a dia;

  3. Juros de mora de 1% ao mês, contados dia a dia;

  4. Cláusula penal de 25% sobre o valor do contrato.


Nesse contexto, em julgamento de recurso repetitivo, o STJ assentou entendimento da viabilidade de inversão da cláusula penal, conforme TEMA 971:



“No contrato de adesão firmado entre o comprador e construtora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor”.


Ou seja, caso o contrato não apresente a cláusula penal por inadimplemento por parte da construtora, através de ação judicial o comprador poderá pedir reversão da multa dos 25% sobre o valor pago pelo imovel.



É importante entender: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação em lucros cessantes. Tema 970 – vinculante – STJ



Simplificando: O consumidor que optar por continuar com o negócio, poderá solicitar através de ação judicial, indenização mensal por lucros cessantes - ou - o cumprimento da cláusula penal contratual.


Ressalto que cada situação é única, e tudo pode variar conforme a existência de documentos, que precisam ser analisados detalhadamente.



Por isso, é extremamente importante o suporte de um profissional da área jurídica para analisar e determinar como proceder com segurança em cada caso.


A partir destas explicações, eu espero ter ampliado um pouco mais sua visão sobre o assunto.


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